あおぞら不動産
思いつ記 by あおぞら不動産 猪田孝介
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 あおぞら不動産 代表 猪田孝介 |
 事務所の位置図 |
| 伊豆に土地・建物 不動産お探しの方 |
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| 伊豆に新築一戸建を２０００万円で |
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| 伊豆の暮らし情報 |
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報酬額規定 |
売却される際にお客様からお支払いただく媒介手数料は以下が原則となります。 物件価格が200万円以下の場合 物件価格× 5.25% 物件価格が200万円を超え400万円以下の場合 物件価格×4.20%+21,000円 物件価格が400万円を超える場合 物件価格×3.15%+63,000円 お支払時期は 契約時に 1/2 決済時に 1/2 となります |
ご用の方は
TEL
0557-45-5705
担当 いのだ
思いつくまま、気の向くままに本音で語る不動産と私ごと。
暇つぶしくらいのお役にはたてるかもしれません。どうぞご笑覧下さいませ。
2008.08.05 己を知ることの難しさ
人間誰しも「己を知る」ことは難しいですね。これが分かる人はおそらく幸せな人生をおくれることでしょう。
無理やりや高望みが生まれなければ大きな過ちを起こさないのですから、平和に暮らせるはずです。
少し前に売却相談を受けて調査した物件があります。少々というかかなりと言うか、扱いづらいものでした。
土地の上に建物があって、土地一筆と建物一棟が売主様の所有になっていました。土地にはなんら問題が無いのですが建物に問題ありです。
この建物は元々の土地一筆に建っていたのですが、数年前の売買時に取引価格が折り合わず、土地を分筆して一部を売買したのです。ところが建物は分割できなかったので、内部に間仕切壁を設けてそれぞれが使用する形になったにもかかわらず、建物の所有権は土地を購入した人に持分全部を移転してしまいました。
つまり建物の一部は元の所有者が今も所有する土地の上に在り、従前の所有者が使用している、というなんとも複雑な形になってしまっています。
今さら言っても仕方の無いことですが、売主さんはお金が必要だったから仕方がないとしても、買主さんとこれを仲介した媒介業者の判断には大いに疑問があります。
幸いにも関係者にトラブルがあるわけではないので、今後の取引は可能とも言えるのですが、物自体が特殊な作業場のようなものなので、そもそも簡単に買い手のつくものではありません。
また、希望価格が高い、需要の少ない地域、ということですので、あおぞら不動産の査定はかなり厳しいものでした。結果は私どもには媒介を依頼されずに、東京の業者さんに依頼されたようです。
今回の売却物件には建物がありますので、当然のごとく鍵があります。そして複雑な物件ですから、必ず現地での説明が必要になります。そして都会の業者さんから見れば低額物件でしょう。
お客様の希望があったら東京から案内に来ますか。まず無理でしょう。そもそも、その業者も売れるとは思っていないでしょう。伊豆の地元業者が客付けしてくれれば、くらいな安易な気持ちでその業者はいると思いますが、これも無理。伊豆の地元業者が喜ぶような物件ではありませんし、特殊な地域にありますから。
結局のところ「売物件」の看板が付いただけです。これで壮大な時間の空費が始まったわけです。決め付けるな、と言われるかもしれませんが、その可能性が極めて大きいことは間違いありません。
私共あおぞら不動産は現実を直視し理性的な判断で売却についての提案をいたします。かといって売主様のご希望を無視するなどということはありません。売出価格は基本的には売主様のご希望を尊重します。
ただし、本当に売れるだろう金額はこれくらいですよ、ということを先に申し上げるだけです。その結果に至るプロセスをどう作りますか、ということを考えて、ご提案するわけです。
人間で言えば「己を知る」という言葉に通じますが、売主様はご自分の売却不動産の市場価値を冷静に把握されていることは多くありません。ほとんどの方が過大評価されています。これが普通です。そして不幸の始まりになってしまいます。
無責任な業者から繰り出される耳障りの良い「高値で売却」のような言葉で釣られた結果は、売主様に大きな時間のロスと期待を裏切られた喪失感が残ります。
「己を知る」ことが大事ですよ。そのためには・・・。
2008.07.05 業者買取りと媒介(仲介)
不動産の買取り転売、と聞くと土地ころがしをイメージしてアコギな不動産屋のやることのように受け止められる方が多いのではないでしょうか。もちろん区画された宅地や一戸建住宅やマンション等でさしたる問題も無いような物件を買取り･転売するのはコロガシ的要素が強いかも知れません。分かりやすくするために、そのような買取り転売を悪い買取り転売とするなら、良い買取り転売もあるのです。良いというのは分かりやすくしただけですが、実際には止むを得ないでしょう、と言うものです。
具体的には、問題があってそれをクリアしないと販売できない不動産。けれども所有者がそれをクリアするだけの力が無いというものです。これは売出しができないのですから、売れるわけがありません。誰かがその問題をクリアしなければならないのです。
例えば隣と境界争いをしていて確認の印をもらえない。こんな場合には人対人の問題と実利の問題が複雑に絡んできますから、現在の所有者同士では半永久に解決ができないでしょう。しかし、それでは売りたい所有者は困ってしまいます。
そこで宅建業者の出番がやってくるのです。所有者から物件を買取り、隣接者と交渉し、相手の言い分に沿った形で分筆するなどして境界を画定し、争いの無い状態を作ります。その後に売出して買い手を見つけるわけです。
結果として平和な状態を作り上げて相応しい利用を実現するのですから、とても意義のある仕事だと思いませんか。
案件によって非常に多寡がありますが、このプロセスには手間もかかりますし費用もかかります。そしてなによりリスクも伴います。ですから不動産業者の買取価格は安くならざるを得ないのです。
このような問題のある物件の場合にも、仲介で売るには売主様の主体性で問題解決をしていただかなければなりません。これには相当の時間と費用がかかります。また、売主様の気持ちとしては、いくらで売れるか分からないのにお金は出したくない、という気持ちが働くのも自然なことです。
さて、貴方は仲介を依頼されますか、それとも業者に売りますか。
ちなみにあおぞら不動産が現在手がけている案件は、3月に買い受けたものを境界確定するだけで既に3ヶ月余りかかっています。これを売出して買い手が見つかるまでには最短でも半年かかることになります。
いずれにしても売ろうかなと思われましたら、お早めにご相談ください。
売主様にとって最も向いた有利な方法をご提案させていただきます。
2008.05.12 あきれた販売図面
なんとか春の繁忙期も収束しかけてきて、ふと気づくとやはりこの雑文も4月が抜けてしまいました。どうしても春は忙しいです、伊豆は。他業者さんの動向を気にする暇もなく日々が過ぎているので分かりませんが、おそらく伊豆では一般的な傾向でしょう。そんな中、昨日の取引はかなりのスピードでゴールに到達した感があります。
この取引の物件はそもそも売主様最寄の超大手不動産仲介会社支店が売却依頼を受けていたもので、後にあおぞら不動産も売主様から媒介契約をいただいて分かったことですが、なんと初めに受けた大手の会社は、まったく現地に調査にも行かずに販売図面を作っていたのです。
伊豆市の小下田という所から西に望む海「駿河湾」を「相模湾」と取り違えているし、前面道路は「市道」を「42条2項道路」と書くし、惨憺たるものでした。これで売却ができるなら不動産業者は猿でもできる？と言われそうです。ちょっと猿に失礼ですか m(__)m 。
土地勘がないのは仕方ないとしても、調査はおろか、自分の目で物件を見ることもなく売出すなど、やはりどう考えても、もってのほか、としか言いようがありません。
もし仮に購入希望のお客様が現れても、物件説明の元となる調査もできなかったでしょう。なぜなら物件所在の伊豆市は建築、道路、水道、自然公園等々の管轄が合併前の修善寺町、中伊豆町、天城湯ヶ島町、土肥町の旧本庁舎４ヶ所に分散しているため、そこを走り回るだけでも難渋するのです。
このように調査もできないような物件の依頼を受けるのは、業者としては好ましいことではありません。何か問題が起これば業者も責任を問われますが、売主様にも迷惑が及ぶことも有り得る訳ですから。
売主様はいわゆる素人さんですので近所の見慣れた不動産業者に何となく行ってしまうのは分からなくはありませんが、それを受けるのはプロですから、できない仕事は事情をお話してお断りするなり、物件地元の業者を紹介するのが正しいでしょう。
あおぞら不動産では、今回は売却のご依頼を書面でいただく以前にお探しのお客様がいらっしゃったので、売却の媒介契約をいただくと同時にマッチング完了。後は実務のみで一気に契約・決済まで勧めることができ、売主様からも買主様からもたいへん喜ばれました。
これはあおぞら不動産の自慢ではなく、やはりしかるべき、向いた業者に依頼するのが早道ですよ、という例です。
繰り返し触れていることですが、田舎物件、リゾート物件は紙媒体の広告で売却するのは至難です。ですから妥当で有利な売却を望まれるなら、ご自分が買う側の立場になったつもりでネット検索し、売却を依頼するに足る業者をインターネットから見つけ出す努力が売主様には必要です。物件地元の真面目に頑張りそうな業者を見つけられれば、果報は(成約は)寝て待て、です。(^_^)v
2008.03.17 不動産業者の金銭感覚
他人の財布の中を覗くように「ご予算は？」と平気で聞けるようでないと不動産屋は務まりません。確かにこれは大事なことですから聞かざるを得ないのですが、どうも業者の金銭感覚は一般人とは異なるようです。私のように若い頃からの生粋の不動産屋でない者は、何年たっても聞くのにはためらいがあります。ところがベテランになると感覚が麻痺してくるようです。
先日の取引(土地価格1000万円弱)の際の相手業者の態度が今ひとつ・・・でした。どうも言葉の端々や態度に「だって1000万円にもならない土地でしょう。」という侮った感覚が見えるようで気になったのです。
買主様は将来不安が増す一方のこの時代に、どうしても夢の実現をと決断されようとしているのですから、相当悩まれたのだろうと思います。建築まで考えると、総予算は3000万円くらいにはなってしまいますから。
買主様に接した業者の私としては、結果的にはお困りになられるようなことは無く、買って良かったになるだろうと思えましたから、清水の舞台から飛び降りていただくべく、一つ一つの心配に答えて対応させていただきました。
ところがその一つ一つの疑問を売主側に投げかけると、なんとも素っ気無い返事が返ってきて、そのまま買主様には伝えられないような状態になってしまいました。
仕方なく土地を管理する管理会社に問い合わせると、「・・そんな文書は作っていない。なんでそんな細かいこと聞くの」。最後には向こうから電話を切られる始末。非常識の極みです。
細かいことを聞くのは、買主様の疑問に答えるため。納得して買っていただくため。当ったり前のことが何でわかんないの、(>_<) と思ってもコチラは喧嘩するわけにもいかず、ひたすら耐えて耐えて。
なんとか買主様に納得いただける説明方法を考えて事なきを得ましたが、その管理会社の姿勢は一昔前の役所そのものです。事務能力と接客姿勢がペケなだけで現場の一線には問題が無いだけに、なんともはや言葉がありません。
不動産にかかわる人間は、扱う金額が大きいだけにどうしても金銭感覚が麻痺してきてしまうようです。それでは買主様や売主様の複雑な思いなどまったく省みられないことになってしまいます。
こんな無神経な感覚で売買の事を運ばれたのでは、売主様も買主様も面白かろう筈がありません。売主様はより高く、買主様はより安く、という不一致のスタートから、最後には気持ちよくお取引を完結させるまでが業者の役目であることを考えれば、金銭感覚の麻痺は好ましくないでは済まないはずです。
私もあらためて、初心忘れるべからず、を肝に銘じます。
2008.02.15 不動産業界は魑魅魍魎
ちみもうりょう=なんて漢字は書けませんね。ワープロはありがたいです。不動産業の世界はまさに魑魅魍魎です。
業者免許の番号を見ると(13)なんて業者さんがあります。大大ベテランです。ん十年もやっていらっしゃるんですから、それはそれで凄いことです。
刑事事件を起こして一定以上の罪が確定すれば免許は取り消されてしまうのですから、少なくともそこまでのワルでないことはうかがい知れます。
この業界は横のつながり無しには、お互いに成りたちませんので、キャリアの長短だけでなく、余程でなければ表面的には色々な方とお付き合いします。
扱い物件に共通性があって割合と気心が通じる大先輩業者さんと私の先日の会話から。
大先輩「イノちゃんところはネットを使ってるんだよね。そうすんと、値段も出しちゃうわけー。フーン。」
私「出しちゃうわけー、ってどういうことですー。」
大先輩「それじゃぁ、その値段以上で売れなくなっちゃうじゃない。」
私「そりゃぁそうですよ。」
大先輩「それじゃ、つまんないじゃない。」
以上の会話で察しの付く方はだまされる心配の無い方ですから、どんな業者さんから不動産を買っても大丈夫でしょう。
ピンと来ない方は要注意です。ご説明しましょう。
広告にはオトリ物件を出して集客し、来たお客には「いやー、ちょっと遅かったですねー。昨日売れちゃいました。」
「アレより良いのがありますけど、ご覧になりますか。」とまぁ、こんな具合で、来たお客の値踏みをしながら売値を考える、というものです。
正直言って、いまだにあるんですねー、と言う以上の言葉がありません。
でも、この業者さんは伊豆で現役で商売続行中です。んー、、、。
確かに、こんなやり方でも何でも高く売ってくれるなら・・、という売主様の気持ちは分からなくはありません。
でも、このようなスタイルの売り方をする業者さんは、売主さんとは普通の媒介契約(仲介)では仕事をしません。ほとんどの場合は。
どんなやり方をするかというと・・・・・・・・・・・・・・。残念ながら、ここまで。
キチンと売買の媒介契約を結んで正規の関係で売らないと、売主様も思わぬトラブルに巻き込まれかねませんから、ご用心を。
2008.1.18 パートナー選びが肝心
昨年秋に仕入れた伊豆西海岸の土地の整備に力を入れています。1筆25,000坪の広大な山林ですから何をやるにも時間がかかり、なかなか売出しにまで至りません。
2007年暮れから水井戸の掘削を始め、幸いにも大きな水脈に当たり、日量500人分位の良質の水が確保できました。
この工事は旧来の普通の掘り方では1ヵ月半くらいかかるのを実質は5日間くらいで掘りました。特殊というほど珍しい工法ではありませんが、ダウンザホールハンマー(DTH)工法＝エアハンマー工法を使って短期間で掘りました。
もちろん自分でできるわけではありませんから専門業者さんに頼みました。この工事をどこに依頼するか、随分と探しました。事前にインターネットで下調べをして基礎知識を頭に入れた上で、手始めは土地勘のある地元業者に見積もり依頼をかねてあたってみました。
３社にコンタクトをとってみましたが３社３様。どこが良いのやら悪いのやら見えてきません。こちら需要者としてはどうしても納得のいかない点は「水が出ても出なくても、掘ったらいくらネ。」という共通のシステムでした。
これじゃぁー、何でもいいから穴を○○m掘りゃー施工者の儲けは保証、ということです。水が出なけりゃ依頼者は丸損。
今回は２万５千坪のどこでもいいから、ということですから尚更です。本当に場所を選んで掘ってくれたのー。適当に仕事のしやすそうなところを掘りました、ハイ、では困るのです。しかし、その是非は素人には皆目分かりません。
何しろ深井戸ですから総工費は 百万円×○ です。ダメもととは分かってはいても、真剣に仕事をしてくれるシステムは無いものかと必死で探しました。以前なら近間の業者さんにあたる、で終るしかなかったのですが、今はインターネットがあります。北は東北から南は九州まで探しに探しました。
水が出なけりゃタダ、という業者さんもあるにはありましたが、コンタクトをとっても返事無し。返事があっても「エリア外」、やっぱりこれには無理がありますね。
探しながら知識の蓄積もできてきて判断が固まってきました。よしっ、ココ。
遠くはなれた業者さんでしたが、さすがに丁寧に作られたサイトを持っているだけに、対応も文句なし。
現場を見た上での見積もりは、こちらの意向を汲んで「水が出なかったら、見積金額の1/2だけ支払ってください」とのことで合意ができました。オマケに掘削現場までの道路補修も無料でやってもらうことになりました。一生懸命探した甲斐がありました。そして、正直のところ「出なくても悔いは無い」との思いで着手しました。
結果は冒頭のとおり、有り余るほどの水に当たったのです。これをもってこの土地は活きることになりました。功労者はこのボーリング業者さんです。そして、もっと言えばその業者さんを選び出した「私」でしょう。
今回は何を言いたかったかというと、パートナー選びはとっても大事なんですよー、ということです。
不動産の売却もかなり難しい仕事です。どこの誰に依頼するか。これで結果は大きく違ってきます。よく考えてパートナーを選びましょう。
あおぞら不動産は貴方様の売却物件に正面から取り組み、売却に至るまで力を尽くします。ご相談、ご用命をお待ち申し上げます。
2007.11.26 デジタルデバイド
ウィンドウズで言うなら98の頃でしょうか、盛んに指摘されたのが「デジタルデバイド」です。ＩＴを使える者と使えない者との間に生じる情報格差。そしてそこから起こる経済格差。そんな意味だと私は理解しています。最近はもうこの言葉をあまり耳にしないような気がします。既に格差が生じていてもう引き返せないところまで来てしまっているのでしょうか。
本日契約・決済を仲介させていただいた案件で強く感じたのが、二つの意味での「デジタルデバイド」です。
デジタルデバイド その一
あおぞら不動産がこの物件の売却の媒介契約を売主様から頂戴したのが2006年9月ですから、売却までに1年2ヶ月を要したことになり、あまり褒められたスピードではありません。しかし、そのまた2年位前から他社でも販売活動はしていたようですし、リゾートの特質を考えれば1年2ヶ月はあながち遅いとも言えないのです。
あおぞら不動産では媒介契約をいただいた後ただちにホームページで広告し、24時間いつでもどこからでもこの物件の情報を引き出せるようにしていました。そしてこのたび、かなり条件のマッチする買主様との出会いを得ることができました。これはまさしくインターネットの成せる技です。
もう一方の他社は媒介を受けた後もどのような広告をされたか知る由もありませんが、少なくともインターネット上にはその情報が無く、一般の人が知ることはできませんでした。おそらくは紙媒体の広告をされたのでしょうが、それは求めている人との遭遇が極めて偶然性の高いもので、リゾート物件や田舎物件の広告としてはヒットする確率がとても低いものですから、結果が出せないのは当然です。
今や情報収集のツールとしては無くてはならないもの、もちろんこれがすべてではありませんが、とりあえず、まずはここで探してみる、という使われ方が定着した現在、多くの情報提供が必須の不動産売買にあたって、業者がインターネットで情報提供できないのでは、売れるわけはありません。
不動産業者の歴史が古い、立派な事務所を駅前に構えている、、、等々、一昔前なら有利に働いた事柄も今ではさしたる意味を持たなくなっています。インターネットが使えない業者に売却依頼しても、いたずらに時間を空費するだけです。これが「デジタルデバイド」の一つ目です。
デジタルデバイド その二
今回の買主様は当然のごとくあおぞら不動産のホームページで「物件」のことも「業者」のことも情報を得た上でたった1度、1.5時間ほどの現地案内で購入をお決めになられました。わずかな情報しか持たずに来られたのではこのような決まり方は有り得ません。
あおぞら不動産ではホームページで詳細な情報を提供するだけでなく、通常は事前にメールや電話などで、お客様がコンタクトをとられて、疑問点なども解消されている場合が多いので、現地では多くの時間を必要としません。現地では気に入るかどうか、この点だけといっても過言ではありません。
今回の買主様も、そもそも高度の判断力をお持ちの方でしたので、いわゆる解説的な説明がごく短くて事足りる、私の頭が下がりっぱなしのお客様でした。
ところが世の中なかなか上手くはいかないもので、今回は売主様が少々、、、。
何より、情報伝達手段が、事実上携帯電話のみ。そして遠隔地ですから頻繁にお会いすることもままなりません。
ここまでは、高齢者ならよくあることですから驚きません。(実際は私よりお若い方だったのですが。)
そのうえ過去に不動産取引でなにやら良からぬ経験をされたことがあるのか、こちらの申し上げることを一つ一つ疑ってかかられ、なかなか素直に受け取っていただけなかったのです。
極めつけは「全額現金で支払うこと」を条件にされました。買主様も遠隔地からお越しいただくのに、相当の金額を全部現金で、というのはいささか常識に欠けます。
私が何度も「預金小切手」の意味をご説明し、それで受領してくださるようお願いしましたが、どうしても「当座小切手」との違いを理解していただけなくて、止む無く買主様に現金をご用意いただく羽目になってしまいました。
インターネットを使える人であれば、「預金小切手とは」と検索すれば、ものの3分でその意味を理解し納得がいくことでしょう。これができず、また自らの判断力に自信が無いゆえに人を信じられないとなると、「現金で」となってしまうのですね。
これがデジタルデバイドの二つ目でした。
今、社会に広がる格差が問題になっていますが、そこに至る原因の一つに「デジタルデバイド」もあるのだと実感した今回の取引でした。
オマケの一言ですが、やはり売却の依頼をされるなら物件の地元業者ですよ。
たとえば東京にお住まいの貴方が伊豆の不動産を売却するとしたら、すぐ近くの業者に依頼すれば楽なことは言うまでもありません。でも、現地までその都度お客様を案内できますか、その業者は。
それが高額物件であれば業者も動いてくれるかもしれませんが、そうでなければ店晒しになるのがオチです。売るということは楽なことではないのです。売主様も努力していただかなければ簡単には売れません。
ご売却の主体は売主様ご自身です。あおぞら不動産は売主様の努力にお応えし、力を合わせて納得の売却までお供させていただきます。ご相談をお待ちしています。
2007.10.27 魅力を伝える
不動産を売るには、買ってくださるお客様にその物件の魅力を伝えなければなりません。これがなかなか難しいのです。難しさにはいろいろありますが、良くも悪くもリアルに伝えなければなりません。一昔前ならほとんど何も分からない新聞の３行広告で引っ張って、来たらこっちのもの。あれこれ見せてどれかを買わせる、なんて手法がまかり通ったのでしょうが、今は無理です。お客様がかなりの情報をお持ちになっていますから、そんなやり方は通用しません。
でも、未だにやっている古い業者さんもありますから、あながち終わった手法とも言えないのかもしれません。そこがこの業界の怖いところです。
ともかく、現代においては可能な限り伝えることが業者の使命です。判断材料をすべて提供し、ご判断を買主様に仰ぐ。これが近代的な手法であり、後に禍根を残さない方法です。
このことを考える上から、売却のご依頼を受けた際の業者の対応を見ると、大まかに分けて二通りのスタイルがあります。
一つは、「売れるかどうか分からないんだから、売主様の言うとおりの情報を公開して、買ってくれそうなお客様が現れたら、それから細かく調べる。」というタイプです。
もう一つは「買いたいと思ってもらうには判断材料をすべて提供すべきなんだから、売却依頼を受けたらまず先に調査し、それから公開する。」というスタイルです。
実際には白か黒かの線引きが出来るほど明快ではありませんが、業者の姿勢はいずれかに大別されます。
どちらが良いか、言わずもがなですね。前者のスタイルで公開される物件を他の業者がお客様に紹介しようにも、情報の信頼度が低いために腰が引けてしまいます。
そのような業者に物件のことを尋ねると「あー、それね、問題ないから。」実話なんですが、この「問題ない」しか答えてくれなくて困り果てた経験があります。
悪口を言うためにこんなことを書いているのではなく、この対応では売れるものも売れなくなってしまう、ということなんです。
ここまでが、前段。つまり売却のご依頼を受けてもロクな調査もしないようでは困ります、ということ。でも、後者のタイプの業者には実は辛いこともあるのです。
一般的にはほとんどの業者は売却依頼をお受けする際に調査費を売主様からいただいていません。これが結構な金額になることも少なくなく、登記簿の情報を取得する実費だけで１万円を超えることもあるのです。
もちろん成約に至れば手数料をいただけますからペイします。でも成約に結びつかない事例も多いわけですから、この調査費を無駄にしないために、前者の業者は調査を先送りするのです。
さて、調査すべきことはすべてやって公開すれば売れるのか。これだけでは緒についただけ。このあとどこまで物件の魅力を伝えきれるかに成否がかかっています。
最終的には現地に立たなければ分からないものはあります。雰囲気、風や匂いや音や・・・。
そこまでは無理でも、画像や文章で多くの情報を伝えることがホームページでは可能です。
これらを伝えられるか否かで結果に大きな違いが出てきます。誇大広告はいけませんが、魅力を伝える言葉と画像は必須です。
先日売却させていただいた物件は素晴らしい景勝の海まで徒歩ですぐそこ、と言う立地にありながら、その土地からは海が見えませんでした。なんとしてもこの魅力を伝えたいと何度か通い、ようやく物件と海の位置関係を写真にすることが出来て、直ちに写真を差し替えました。
お蔭様で、魅力が伝わったようで、４ヶ月ほどでお買い求めいただくことができました。
この物件も決してウィークポイントが無かったわけではありません。
お客様は皆さんそれぞれ求めることと要求度合いに違いがあります。ですから満点でなくても売却は可能です。
その物の魅力を業者がどれだけアピールできるか。この業者の能力がとても大事なのです。
あおぞら不動産は先んじて綿密な調査をし、情報公開に当たっては正しい情報とともに魅力を伝えきるように頑張っています。売却のご相談、ご依頼をお待ち申し上げます。
2007.08.31 売主様は冷静に客観的に、が肝要です
2007年8月某日、伊豆西海岸の小さな街から電話をいただきました。田舎ゆえ不動産業者が皆無に等しく、1年以上前に新聞折込で配布した私どものチラシを見てのコンタクトにはいささか驚きました。
人口は減っているものの、田舎とはいえ人口が一万人程度の町で、しかも漁師町のためにとても込み合った町並みを呈しています。ご多分に漏れずインフラの整備は遅れていて、ようやく下水道の整備が始まったところですから、現状ではトイレは汲み取り。
これも地元の人にとっては今までは当然のことでしたから、特に不満も無かったのかもしれません。下水道が完備すれば接続に費用がかかる上に、接続後は下水道料金も支払わなければなりませんから、老人世帯などでは歓迎するどころか、迷惑と思う人もいるやに聞きます。
電話を下さったお客様からは売却依頼をいただいたのですが、条件は「誰にも知られないように売って欲しい」でした。
これは私ども不動産業者泣かせの文句です。確かに田舎では「売る」となるとその売却に絡んで「私にも分けてもらう権利がある」とか「何であの業者に頼まないんだ」、果ては「誰の許しを得て売るんだ」等々いろいろ噴出することも珍しくはありません。それを避けるために内緒で売りたい、というお気持ちは痛いほど分かるのですが、ご近所にも誰にも知られないように売ることなど、ほとんど不可能です。
ただしまったく不可能ということは無く、唯一の方法は私ども業者が隠密裏に買い取りすることにより、売主様のご希望を満たすことは可能です。今回もせっかく1年もチラシを保存していてお電話くださったのですから、なんとかご要望に応えようと、買取の査定金額を提示させていただきました。結果は折り合いがつかず、成約には至りませんでした。
売却ご希望金額の80%という精一杯の提示をさせていただきましたから、私にも悔いはありません。どちらかというとホッとしています。業者の買取金額は通常売却見込み金額の50〜60%というのが相場と言われていますから、あおぞら不動産が提示した売主様希望金額の80%は破格と言えます。
高額の提示ということは、私ども業者にとってはとても危険なことです。なので、成約にならずにホッとしているわけです。逆に言いますと、売主様はおそらく将来悔やまれるでしょう。あの時、あの業者に買ってもらえばよかった、と。でも、これも酷な言い方ですね。素人さんにそこまで見通せ、というのは難しいのも現実です。
この場合の売主様と私ども業者の評価の相違点は、何かの参考になるかもしれませんので記しておきます。
売主様は
古家は「良い材料を使っている物だから、建物の一部を取り壊して駐車場を作ればまだまだ使える」と大工さんが言っていると仰られました。
あおぞら不動産は
築年不詳のような古い建物をフルリフォームしてまで使う方は現在の所有者くらいのものですから、結局は取り壊して更地として売り出すことになるでしょう、と申し上げました。
古家は取り壊して更地にするには相当の費用がかかります。その結果家が使えるというメリットも無くなるのですから2重の損になります。つまり、家が使えるか壊さなければならないかで収支見込に大きなひらきが出てしまうのです。
もちろん、やってみなければ結果は分かりませんが、今回の場合は冷静に客観的に考えればどちらに理があるかは明らかです。私ども業者に限らず売主様にも、売るという立場に立つ以上は客観的でクールな判断が求められます。
付け足しのようで恐縮ですが・・。
あおぞら不動産は「高価買取」などと気を引くような標榜はしていませんが、お客様のご希望によりましては適切な価格により買い取りもさせていただいています。どうぞご遠慮なくお申し付けください。
2007.07.02 売却の決断は時期を失しないように
不動産は売ってくださる方が無い限り、買うことができません。私たち不動産業者にとりましては、もちろん買ってくださる方も大事なお客様なのですが、同等以上に大切なのが売却のご相談をいただく方です。とある金融機関のご紹介をいただき、売却のお話で伊豆の西海岸にお客様を訪ねました。
筆数が多く広大な山林もお持ちでしたから、とても一度では事が済みません。地図にすべての物件を記入し、それぞれの特性を地図から読み取り、法令制限やインフラの検討をし、という準備に２日間を要する作業の結果を持っての２度目の訪問でした。
残念ながら、あまり喜んでいただけるようなお話ができませんでした。今は昔と違って、不動産の価値も様変わりしています。一番の変化は、利用価値でほとんどが決まるということです。それも、今、そして将来の利用価値です。
端的に表れるのが、山林の無価値化です。薪炭需要があった時代、建築用材をすべて国内産で自給していた時代には、山は山であるだけで価値がありました。樹木が無くても茅=カヤが生えているだけでも価値がありました。というより山無しには生活資材の供給ができませんでしたから、それこそ命の山だったのです。
ところが用材は輸入に頼り、燃料は化石燃料に代わり、必需品でなくなった山の価値は所有者にとっての資産価値としてはほとんどゼロに等しくなってしまいました。唯一、インフラが見込めて建築の可能性のあるところのみが売買の対象足りうるのが現実です。
少し前に同じ伊豆の西海岸で地元の方からお聞きした話が象徴的で忘れられません。
大変な資産家で過去には県知事まで務めた方が、少し前に多くの山林を町に寄付されたのだそうです。理由は「税金の負担が重いから」だったそうです。通常このような理由ではなかなか町も受け取らないのですが、寄付されたのが自然公園法や文化財保護法による利用制限の厳しい場所だったので、引き受けざるを得なかったのかと想像できます。
日本の山、特に伊豆の山は急峻なところが多くて利用に困難が伴いますから、建築に際してもかなりのコストアップが付いて回ります。ですから、何らかの魅力が無ければ「ここに家を建てたい」とならないのが現実です。伊豆では今やインフラ整備済みの分譲地ですら捨値でも処分できないところが出てきていますから、インフラ未整備の山林は売れるところは稀です。
今回お話をいただいた山林もその利用を多角的に検討しましたが、現状のままで売出すのはなかなか困難です。具体的、現実的な問題はクリアする方法が見出せるとしても、何よりもネックになるのが価格面での折り合いです。けれども買主様が希望される条件を元に考えて、売値からインフラの整備費用を引くと元の土地代はマイナスになる場合も往々にしてあります。これでは交渉までも至らずに取引は不成立となります。
今回の売主様の場合には幸いにも山林以外にも不動産をお持ちでしたから、その売却をご提案しました。お返事はまだいただいていませんが、一般的には売主様からすれば、売れそうなところは「そこは売りたくない」という場合が少なくありません。けれども多くの場合には金融債務の整理を目指して不動産の売却をお考えになられるわけですから、ここで立ち止まってしまうと後が大変になります。
元金に加えて借入金の負担はいずこも楽ではありません。ちょっと判断のタイミングが遅れると取り返しのつかない処に至る場合も珍しくはないのです。ここら辺りの半歩早い決断が、結果として身を助けることになります。結果論とも言える事ですから検証が難しいのですが、平常心をお持ちの方ならその意味は理解いただけることと思います。
使わない物を売るのにもそれなりの難しさはありますが、必要なものを売るにはそれ以上の決断が求められます。私どもも冷静に、そして何よりも売主様の利益を考えた売却のご提案をさせていただきますので、どうぞ耳を傾けていただき、時期を失しない決断をされるよう売主様にはお勧めいたします。
2007.05.01 まだまだ使えます
「モッタイナイ」が流行語になり、一部には定着しているようにも見受けられますが、その反面、便利や快適のために使えるものが大量に廃棄されているのも事実です。一人一人の中にはその葛藤があるのだと思いますが、産業として、会社としては利益を追求するために存在する以上，やはり売り上げ至上は致し方の無いことなんでしょうね。そもそも売り上げの無いところに利益は有り得ませんから。
先日、住宅設備関係メーカー主催のフェアを一日がかりでのぞいてきました。「お金さえ出せば便利で快適な暮らしができる」というのが私の感想でした。年々変わっていく住宅設備。技術の進歩には本当に目を見張るものがあります。
そんな環境の中で、中古住宅の売却を考えてみますと。
「まだ建てて○年しか経っていないんだし、建てた時には○千万円もかかったんだから○○では売りたい。」
売主様のお気持ちはこんな感じが普通です。当然とも言えます。
また別荘の場合には「ほとんど使っていないんですよ。」という思いも付け加えられます。
ところが、購入される方は「今」お買いになるのです。例えば築10年の新しめのお家でも、いくら手入れが良くても設備は10年経っています。つまり陳腐化が進んでいるのです。売主であるオーナー様は日々見慣れているせいもあって、古いと感じられていない場合がほとんどです。
何かにつけ売主様からは「まだまだ使えますよ」という言葉が出てしまいます。確かに使えるのです、まだまだ。でも旧式で明日故障するかもしれない物であることは紛れも無い事実なのです。基本的には中古住宅の場合には、買った翌日に故障が起きても売主様は責任を負わない契約が主流です。
そうである以上は設備はオマケでなければ買主様の納得が得られないのは自然ですね。
そのような買主様の気持ちに売主様が思いをめぐらせること無しには成約に至りません。
旧い設備はオマケであげます、という売主様。
オマケの旧い設備でも喜んで使わせていただきます、という買主様。
総体価格に隠れてしまって分からない中に、このような互いに尊重し合う関係があればこそスムースな成約につながるとともに、「モッタイナイ」思想を根付かせ、社会進歩に貢献するのだと思います。
2007.04.03 地方は未だバブルの後遺症
都市の地価が上昇に転じて数年になります。これを受けて地方の地価もそろそろ上がるのでは、という期待の声が根強くあります。残念ながら、これを裏付けるに足る論証をする専門家は皆無と言ってもいいようです。再び列島全体でバブルが膨らむことは無いでしょうから、当たり前です。
また、景気上昇局面が有史以来の長きに渡るといっても、個人消費が不活発ですから、その恩恵に浴するのは企業に限られます。
東京でオリンピックをやっても東京都民が元気になるわけではなく、関係する企業が税金を手に入れるだけというのは、もう都民も見抜いているようで、賛成する人のほうが少ないそうです。
都会の暮らしを卒業し、田舎の暮らしを希求する人たちも、当然ながら「予算」があります。退職金や貯金を、そして年金を考慮に入れ、不動産購入はいくらまで、と計画されます。
予算の多寡は物件の違いとなりますが、これは少し見て歩けば自ずと納得がいって、要求を下げたり、完全にあきらめたりと、落ち着くべきところに落ち着かれます。お探しになられるお客様には辛いプロセスかもしれませんが、いたし方ありません。私たち業者は正直に無理なことは「無理です」と言うのも仕事です。
それ以上に今、問題が大きいと思われるのは、・・先行き不安・・でしょう。田舎暮らしをしようにも、いったい自分は不動産に直接かけられる金額はどのくらいなのか。年金を含む社会保障全体がしぼんで小さくなっていきそうな中で、どう見通しを付ければいいのか。個人レベルでは判断がつかなくなっているのだと思います。
これは国の先行き、舵取り、つまり政治の問題ですから、選んだ責任を免れるものではありませんが、個人が判断できないこととするのもむべなるかな、でしょう。
なんと屁理屈をこね回す不動産屋か、と思われてもいけませんので、ごく簡潔に申し上げます。
購入ご希望のお客様は、かなり悩まれ、安全を求めようとされています。悩まれた結果、ご希望を下げる代わりに、ご予算を下げられる方もたくさんいらっしゃいます。
ですから、お売りになられる方も、買っていただける価格で手放されませんか、と申し上げたいのです。
地方の地価は未だ下がります。下落幅は小さくなったといっても、この先１年持っていれば、また下がります。
いずれ上がります、と言う識者はありません。
あおぞら不動産が先々月仲介させていただいた案件では、売主様はバブル時に5300万円でお買いになられた土地を200万円で手放されました。でも、使われていなかった土地が生き返るなら、と納得されたようです。
2007.02.16 販売実績
不動産業者の販売実績は一般のお客様からは見えないのが普通です。もちろん大企業で株式公開しているような企業なら当然知る術がありますが、伊豆の不動産を扱う地元業者にはそのような大企業はありません。東京では、従来は地域密着型の地元業者が多く扱ってきたような物件を、いまや大手が根こそぎ持っていってしまう、と言われます。穏当に言えば、大手が強い集客力により多くの物件を集めている、ということになります。
大手企業の安心感もあるでしょうが、やはり販売力が強いのが魅力になっているのは当然のことです。しかし、そのような大手企業の販売力もエリア外の物件になると、ほとんど役に立ちません。
首都圏にお住まいの売主様から売却依頼を受けた首都圏の大企業からも、あおぞら不動産には頻繁に問い合わせがあります。「相場を聞きたい」というものが多いのですが、「売れるのか売れないのか」、あるいは「御社で売却依頼を受けてもらえないか」等々。
一般の方には理解しがたいことかもしれませんが、不動産業は自社のテリトリーを外れると情報量も販売力も極端に弱くなってしまいますから、伊豆の不動産に関しては東京の大手企業より伊豆の零細あおぞら不動産の方が強いのです。
３ヶ月ほど前に東京の業者さんから販売の相談を受けた物件がありました。小額物件ゆえの難しさはともかくも、法令制限やインフラ未整備等の事情からかなり販売に苦労する案件でしたが、地元の強みで必要十分な調査を行い、ホームページで広告することにより、早期の売却ができました。
売主、買主双方のお客様に恵まれたのが一番ですが、一番は妥当な価格設定でした。どんな不動産もこれなくして成約はありえません。私たち業者のアドバイスを理性で受け入れられた売主さんが成約の最大の功労者とも言えます。
この冬は暖かいこともあり、また、価格や手数料割引の割引率アップのキャンペーンも奏功して、おかげさまであおぞら不動産では多くの成約をいただいています。
伊豆の不動産売却なら 誠実な取引により 妥当な価格での 早期販売を 目指す あおぞら不動産にご相談ください。お待ち申し上げます。m(__)m
2006.12.16 未利用地の売却
今年も残すところわずかとなりました。おそらくは今年最後と思われる売却依頼をいただき、調査に行ってきました。なかなか趣のある山でしたが、道路や水道などの整備に費用がかかりすぎることから、売主様には申し訳ないのですが、物件化は断念することとなりました。
あおぞら不動産には、どういうわけか、山林や広い土地の売却依頼が多く寄せられます。
私の個性がそうさせるのは明らかです。自然が好きで、若いときには山の仕事をしていたのですから、きわめて当たり前です。
インフラの整った分譲地とは異なり、建築に当たってはいろいろと苦労や出費はあるものの、達成感や満足度が大きいのは魅力ですね。一般の方には少々ハードルが高いように見えるかも知れませんが、きちんと土地の個性をチェックすれば恐れるには足りません。
定住の場合には、あいさつ程度でも地元の方とお付き合いされる気持ちがあれば、今どきは暮らしにくいということはなくなってきました。ましてや別荘なら、最初にあいさつをしておけば、不在の緊急時にも連絡を下さるような親切が、未だ田舎には残っていますので、安心です。
一概には言えませんが、少なくとも面積あたりの価格は安いのですから、田舎暮らしを目的として土地購入を予定されている方は、選択肢の一つに加えられても良いと思います。
と、今回は買主様向けの内容になってしまいましたが、こんな取引の仲介もあおぞら不動産は得意としていますので、売却の際にはお申し付けください。
なお、山林、原野等の未利用地の売却には以下のような考え方が前提にありますので、お含みおきください。
１.法令制限や急勾配により建築不可能な土地は極端に安くなります。・・固定資産税評価額が目安となります
２.建築可能な土地でも、土地にまで車が入れるようにしたり、水道を引き込んだり(井戸を掘ったり)する費用をみなければなりませんから、売主様ご希望の価格での取引は難しい場合が多いです。
３.何よりも、その土地を欲しいと思われる魅力が無ければ売れません。ただし、特別のとりえが無くても好ましい雰囲気があれば、とりあえずはＯＫです。魅力は買主様がご自分で見つけられる場合も少なくありません。
売却をお考えになられる際に、売主様がご自身で判断されるのはなかなか難しいと思います。
まずは私どもにご相談ください。すべてはそこから始まります。
TEL 0557-45-5705 あおぞら不動産 担当 いのだ孝介
以上に限らず、ごく普通の一戸建て住宅や別荘などの売却依頼もお待ちしております。
２００７年もどうぞよろしくお願い申し上げます。
2006.09.23 不在地主の功罪
功罪などと言うと穏やかでない物言いになってしまいますが・・。近々あおぞら不動産で売出す土地の伐採作業を造園業者さんにやってもらっています。
その土地自体には問題は無く、出来上がりが楽しみなのですが、隣接地に問題があります。
行き止まりの道の奥に向かって下がっいて、大木に覆われた土地は周囲からの見通しも悪く、人の出入りもほとんどありません。そして長い間放置されたために、いつの間にかゴミ捨て場にされてしまったのです。
このゴミの始末が厄介なのです。
市役所に実情を訴えたら、「土地所有者から警察に言ってください」とのこと。
しかし、この土地の所有者は典型的な不在地主で、登記簿上の住所には住まわれていないようです。市役所からも文書が発せられましたが、戻ってきてしまいました。
誰も片付ける者がいません。・・・・・ ・・・・・。
こうなると困っている人がやるしかありません。それは"私"のことを指すようです。
ゴミ捨て場の隣の土地は誰だって嫌ですね。買ってもらえません、このままでは。
仕方なく私がやることになりました。
何とか市役所と交渉して、無料で引き取りはしてもらうことになりましたが、ガケから落とされているゴミを拾い上げて分別して、それぞれの処分場まで運搬する、その作業には３日間くらいはゆうにかかりそうです。
直接の原因はゴミを捨てた不法行為者なのですが、そもそも地元の人が所有して管理していれば、通常こうはなりません。
やはり不在地主はありがたくないんですね、地元では。
放置された山林も、樹木が繁茂して周囲の日照を阻害したり、台風で倒木の被害が出たりと困りものなのです。
極めつけは、土地の境界確認もできないケースが多々あります。そんなこんなが功罪の罪です。
功罪というには、功の方も言っておかなければ片手落ちですね。
功は、そうです、不在地主の方は「固定資産税」を地元に落としてくださっていることです。
台所の苦しい田舎の自治体にとっては、貴重な財源なのです。
市長に成り代わりまして、不在地主の方々には御礼申し上げます。
ただ、罪の方を考えますと、お一人お一人の所有者様には「お使いになるご予定がなければ、売却していただけませんか」というのが、私をはじめ地元民からのお願いでもあります。
今時はお買いになる方は、ほぼ間違いなくお使いになりますから、その方が管理責任を果たしてくださいますし、また「固定資産税」もお支払いくださいます。
遊休資産を売却される所有者も、結果として利益が得られる(損失が減らせる)わけですから、売主、買主、周辺土地所有者ともどもに有益ですから、これぞ三方一両得？。
いや、私ども不動産業者も仕事をさせていただけますので・・。ありがとうございます。
2006.09.19 別荘の売却は
少し前に神奈川県の同業者から「別荘の売却を頼まれているんだが・・」と相談をいただきました。場所を聞いた段階で難しそうとは思ったのですが、お付き合いがあるので、むげに断ることもできずに行ってみました。
案の定でした。藪に囲まれ、玄関のポーチからニョッキリ竹が生えています。建物の周りはあちこちでコンクリートが割れて口を開け、とても買う気になれる物件ではありません。
こんなになる前に、そう、２年位前に見せていただいていれば・・、なんとか売り出すこともできたかも知れませんが。
時すでに遅しでした。人気のある、あるいは取り得のある立地ならともかく、不人気の分譲地で、インフラもお世辞にも立派とは言えない所ですから。
分譲地の中でも必ず良い場所と良くない場所があります。全部悪ければ初めから開発はしなかったはずです。場所が良いか、さもなくば建物が十分に使える内に売却にかからなければ、このような分譲地ではいくら建物付が売りやすいといっても大変困難です。
建物は土地と違って使わなければどんどん劣化していきます。
使わなくなったら、あまり間を置かずに潔く売却にかかる、というのがどこから見ても正しい選択だと思います。
それとともに、やはり不動産の売却は、その物件の地元の業者に依頼するのが正解です。いくらプロと言っても、遠く離れた場所の物件なんて、管理もできなきゃ、相場も分からない。ましてや法令制限なんか見落とし必至なんです。
私は東京の物件の売却を依頼されたら、東京の業者に任せます。これを何でもかんでも請けてしまうのは、ある意味アブナイ業者の可能性があります。ちょっと言い過ぎかも知れませんが、一面真実だと思います。
この事例の物件は、おそらく朽ち果てるのを待つことになるでしょう。所有者が損をなさるだけならまだしも、近所には甚だしくご迷惑様になることもお考えいただきたいところです。貴方がご近所の立場なら、やはりそう感じると思いますよ。
2006.09.06 田舎の調査は有料化に
先日、「昭和47年に購入した土地を売りたい」というご依頼をいただきました。物は富士山を望む竹林(地目は原野)で、道は無し?。神奈川の同業者さんからのご紹介でしたので、ありがたくお引き受けしたのですが・・・。通常はこのような調査は、媒介業務の受託につながる可能性がありますので、今まで無料でお引き受けしてきました。そこでつい今回も。
ご本人が遠くにお住まいの方でしたので、ご案内いただくこともままならいのですが、私もある程度は土地勘のあるところでしたから、独自の調査を始めました。
けれども登記所の公図は縮尺も不明で、和紙にペン書きされた文化財級の骨董品。とても実用にはほど遠いのです。現在発行されているゼンリンの住宅地図には家の無い土地の地番は記入されていません。
件の土地は回りに家も目印も無い所です。こんな調査は都会の業者さんには無縁のものでしょう。
手元の、あるいは現在手に入る情報からは、どうにも特定不能です。
都市部？(伊東程度の)では山にまで地番の入った地図も販売されていますが、田舎では需要が少ないことから、このブルーマップも刊行されていないのです。
さて、どうするか。こういうときは古くからの同業者さんを頼るしかないのです。
頼みの綱は「土地宝典」という図面です。
ずいぶん以前に絶版になったものですから、現況は変わってもいるのですが、参考価値は大きいのです。なにしろ、畑も山も何もかも、地番や地目、地積等の情報が載っているのです。
今ではいくらお金を出しても手に入りません。
幸いにも最近お付き合いさせていただくようになった某業者さんが便宜を計らって下さいました。
これでO.K.かというと、そんなに簡単ではありません。
その地図と現行の住宅地図を重ねた地図を自分で作らねばなりません。
半日がかりでようやく付近の重ね図を作り終え、場所の特定ができました。
これを持って現地にいけば、ほとんどの場合は分かります。
ただ、分かるといっても、現地に境界標識があればいいのですが、無い場合には「多分ココだけど境界は不明」となります。
境界標識が無い場合には、最終的な特定は土地家屋調査士に依頼して、測量と隣接地所有者の立会いを求めて新たに境界標識を設置することになります。これには相当の費用がかかります。
私どもでは、あくまで、その手前の「ココですね。」までしかできませんが、これなしに、どんな土地かも分からないものに、いきなり大枚はたいて調査士に依頼することもできないですね。
なんだか散漫なお話になってしまいましたが、申し上げたいことは、
「基本的には売却依頼の際の物件の明示は売主様にやっていただくことですので、それをこちらで行うには費用負担をしていただかないことには・・」ということなんです。
いずれ遠からず有料化の道を辿ることになると思います。その節にはご理解とご協力のほど、よろしくお願い申し上げます。
2006.08.18 広告費
広告しなければ売れない物は、そもそも世間から必要とされていない物だ、という考え方があります。私はかなり賛成してしまいます。
テレビでコマーシャルしている物は当然売れ行きがいいのでしょうが、当たり前のこととして、購入者は宣伝費を負担することになりますから、純粋な物の値段以上の支払いをすることになります。
逆に言えば、同じ値段なら宣伝費のかかっていない物の方が物にお金がかけられていることになります。
実際には大量生産によるコストダウン等も考えなければいけないので単純ではありませんが。
さて、それでは不動産はどうでしょう。広告しなくても売れるでしょうか。
これに対する答えは 「理論上は可能」 「実際は不可能」 です。
業者専用のデータベースであるＲＥＩＮＳに世の中のすべての物件が登録され、それを業者を通じて、あるいは消費者が直接閲覧できるようにすれば、いわゆる広告が無くても流通は可能です。
しかし、少なくとも現在はそのようになっていません。その現状の中でエンドユーザーに物件の存在を知らしめ、訴求するには、広告(広報を含む)が必須となります。
情報産業という側面の強い不動産業においては広告費のかけ方が売り上げを決めると言われることもあるくらいです。
方法はインターネットや新聞、雑誌等いろいろありますし、お金のかけ方も業者により、物件により天と地ほどの開きがあります。
一般に不動産業では広告費が必要経費のかなりの比率を占めます。ではいったい、その広告費はどのように負担されているのでしょうか。
不動産業はその基本体系が成功報酬ですから、売れなければ先行投資した広告費を業者は回収することができません。これはシステム上仕方のない事で、経営全体の中でプールすることにより解決されています。
しかし、システムは脇においても、実は解決できていない問題があります。それは小額物件の販売における広告費です。
都市部では１０００万円以下の物件はまれだと思います。これに対して地方では１０００万円以下の物件はざらにあります。
たとえばこのサイトでは「遊休不動産売却のすすめ」を唱えていますので、結果として小額物件の売却依頼をいただくことが多くあります。その際に、１００万円でもいいから売ってください、というご依頼をいただいた場合には、売れたときの手数料は１０万円(１社の媒介)たまは５万円(２社の媒介)です。
あおぞら不動産が売却の媒介をお受けして、他社がお客様を見つけた場合には、基本的には広告費はあおぞら不動産が５万円の手数料の中から支出することになります。これは完璧な赤字仕事になります。
簡単に言ってしまうと、この問題があるので小額物件の販売は難しいのです。
業者にとっては割に合わない仕事なのです。
かといって持ち続ければ保有経費のかさむ不動産を所有者は何とか処分したい。その方法は。
手放すことに重きを置くのであれば、よく業者と相談して、広告費は別途計上して依頼することです。
宅建業法では「売主の特別の依頼」に基づく広告費は業者がいただいても良いことになっています。
現行の業法では小額物件に対する理解が無いので販売が非常に困難ですが、唯一この方法により売却への道が開けます。ぜひご検討ください。
もちろん売主のお客様としては「売れたら支払う」という条件で依頼されるのがお得であることは言うまでもありません。業者にとってはありがたくありませんが・・。
ちなみに、一般的に業者が採算分岐点と考える売買物件価格は平均的には１０００万円位のようです。
この取引からいただける成約時の媒介手数料は３７万８千円です。つまり、それくらいは手数料をいただかないと、１件の取引をまとめるための調査費や広告費と間接経費などをまかなえないということです。
2006.08.02 地方では下がり続ける地価
不動産、ことに土地については一般に一物三価と言われています。 土地価格 については公的価格として 公示地価、相続税路線価、固定資産税評価額があります。これらは公に示された価格ですが、この他にもっとも大事な実勢価格があります。いわゆる相場です。
この両者の関係を見ると、公の価格がゼロやマイナスということがあり得ないのに対して、実勢価格ではゼロやマイナスがあります。
ここ何ヶ月かの間にも、あおぞら不動産では売却のご相談をお受けした内の４件は「売却不能」でお断りしました。
お断りせざるを得ないケースには理由がいろいろありますが、最大の理由は売却ご希望の金額と実勢価格に乖離が大きいことがあげられます。
買ったときには○○万円もしたのに・・・。
お気持ちは痛いほど分かります。
でも大なり小なり投資的な意図でお求めになられたものなら、価格の上下はいたしかたありません。株式投資をして株券が紙くずになるのと同じです。
ご相談の結果、いずれまた地価が上がるだろうとの期待を持って損切りではなく保有継続を選ばれるお客様が少なくありません。嗚呼 。
やはり日本人なんですね。
みんなで渡れば怖くない、ですか。
人口の減少する国においては一部の例外を除けば、地価が上がることはあり得ない、というのが科学的な思考です。
たった１年前と比べても、業界内で言うところの「売れない分譲地」がジワッと広がってきたのが分かり、怖さを感じる今日この頃です。
「すでに売れない分譲地」は前述のとおりですが、「今はまだ売れている分譲地」も、日々刻々状況は厳しく(価格低下)なります。お早めのご相談をお待ち申し上げます。
2006.07.11 業者選びは何を根拠に
不動産業界はご存知のとおり、けっこうアブナイ人も活動しています。業者免許は使い捨て??、なんて人も都会には居ると聞きます。さすがに伊豆のような田舎では、別会社を立ち上げてみても、周りが知っていますから誤魔化しは利きません。
つまり業界人なら「あの人」「あの会社」は要注意と知っているわけです。ところがお客様の方はというと、売買ではせいぜい生涯に2.3度しか付き合わない不動産業界のことに通じている人はまれでしょう。
特に都会の人が田舎の物件をお求めになられる時は大変ですね。業者についての予備知識が皆無に近い状態からのスタートになるわけですから。これは買うときに限らず、売るときもまったく同じです。
また悪いことに、お客様が業者に他の業者のことを聞いてもまず当たり障りの無い返事しかしません。なぜなら、この業界は物件を互いに紹介しあって売買が成立する世界ですので、他業者との付き合いを皆無にはできないのです。
悪口が相手の耳にでも入ろうものなら、・・ちょっとまずいことになりかねません。
ですから、悪くは言えないのです。どうしてもお客様がお調べになられるなら、県庁に行かれて業者名簿を閲覧することになります。http://www.pref.shizuoka.jp/toshi/tj-15/takken-meiboeturan.html
ただ、これとて処分を受けるほどのことにならなければ、何も記載されませんので、上手に立ち回るワルを見定めることはできません。お客様が業者を選ぶのは本当に難しいと思います。
最終最後は、お客様ご自身の五感に頼るしかないですね。
そのほかのことはこのサイト内にも記してありますので、参考になさってください。
ところで、業者である私が見て、ん？、と最近思ったことがあります。
今どきのことですから、そのような業者さんでもHPは持っていることが少なくありません。それが以外にキレイだったりするんです。
そりゃそうです。そのような方はご自身がキーを叩いて作らないですね。外注でしょう。そうなれば作るのはプロですから、私など、そしてこのサイトなど足元にも及ばないわけです。これじゃあ、だまされますよね。
私は誰が見ても褒めにくい自サイトをなぜプロに磨いてもらわないかと言いますと、良くも悪くも、このサイトが私そのものだからなんです。ウソも隠しもないそのまま、だからお客様の判断材料になると思っています。これをプロがお化粧してしまったら、お客様の判断を誤らせることになってしまうと思うのです。
もちろん、大会社ではこんな論理が通る訳はありません。
でも、伊豆にはそんな大手不動産会社はほとんどありません。
それなのにキレイ過ぎるだけならまだしも、会社と経営者の姿勢が見えてこないサイトは・・。
お客様に何かを教えてくれているのかも知れませんね。
不動産の売却にあたってお客様の最大の仕事は・・業者の選択・・です。
高価売却、高価買取、・・とはあえて声高に叫びませんが、お客様の大切な資産の売却には誠意を持って全力で取り組む「あおぞら不動産」に是非ご依頼ください。お待ち申し上げます。
2006.07.06 中古物件を買う人・売る人
土地でも建物解体後の更地というのは中古と言えるかもしれませんが、ここで言う中古は、中古の一戸建てです。言うまでも無いことですが、○○と畳は新しいほうが良いというのが誰しも思うところでしょう。ですから、家でも他人のお古を好んで積極的に求める人は多くはありません。予算が許せば、ほとんどの人は新築を望みます。
そこで売主様の心得として大事なことがあります。
長短によって程度の差はあるものの、人はそこに暮らした日々の営みを深く胸に刻みます。
平たく言えば、家には思い出がいっぱい詰まっています。
いざその家を手放すとなれば、たとえ問題大有りの家でも「思い出」が家を美化してしまいます。
他人と違ってその家を冷静に見られなくなってしまうんですね。
特に大事にされてきた家はそれが顕著です。大事にされた分だけ客観的な評価が上がるなら問題ありません。
ところが、いくら磨いてきたからといっても、雑巾がけで黒光りする床を他人は美しいとは思えないのが普通です。
丹精した庭などというのも、趣味の一致する人にとっては同等の価値を認められるでしょうが、なかなかそんなピッタリの人にめぐり合うことはありません。買主様の好みに合わない庭木は植え替えられる運命にあるのです。
売買に際して売主様からよく出る言葉に「良い人に買ってもらいたい」というのがあります。
私もこの気持ちはよーく分かります。ただしこの言葉にはいろいろな意味が含まれていますが、多分に甘えと欲が入っていることが多いのです。本人がお気づきでなくても。
この家の悪いところには目をつぶって、良いところを十分に評価して、相場以上のこちらの言い値で、何も言わずに笑顔で気持ちよく、現金で買ってくれる、・・そんな良い人に買ってもらいたい。
これは他人事なら「そんな旨い話あるわけ無いでしょう」と一笑に付されてしまうはずなんですが、いざ売る段になると、売主様はほとんどがこのようになってしまいます。
中古物件の売買の難しさはコレが原因の場合が多いのです。
買主様も好んで中古をお買いになるのではないのですから、買主様にこのような「良い人」を求めるのはよしましょう。
「良い人」狙いで、いたずらに時間を長引かせると、ほとんどの場合は結果として有利に売れることにはなりません。
売主様にとっては精神的な苦痛も伴いますから、得は無いと思われたほうがいいですね。
冷静にご自分の家を評価して妥当な価格で早期に買ってくださる普通の買主様に売る。これが上手な売主様のあり方でしょう。
思い出は家に残さず、胸の内にそっとしまって、きれいに引きましょう。
2006.06.01 農地の売却
売却の難しい案件に農地物件があります。詳しく解説すると1冊の本になるくらいの中身ですが、ここは簡潔に。
結論から言いますと、農地の売却には時間がかかりますから、早くから準備しましょう、です。
日本の農業は農地法によって守られている、と言っても過言ではありません。何しろ取引に制約が多く、登記上の地目が農地(田・畑)の場合には、事実上フリーの届出だけで取引できるケースは都市計画法上の市街化区域内の農地に限られます。
いわゆる普通の田舎の農地は
農地法3条(農業の用に供するための農業者間の売買のため)
農地法4条(農業者自身が他の用途に転用するため)
農地法5条(農業者が転用を目的とする非農業者との間で売買するため)
この3種類のいずれかの許可を得なければ売買できません。許可を得ずにした売買契約は取り消された上に罰金のおまけがつくことさえありますから、まともな業者は違法な取引にはかかわりません。
でも、これは面倒でも許可を得れば売買できるから良いのですが、中には厳しく守られていて、転用がまったく認められない農地も多いのです。それらの農地は、つまるところ一般人には買えないのです。
究極は、一定面積以上を買って(借りて)、農業者になるしかないのです。
私は不動産業者でもありますが、その前に日本人です。
やはり、出来ることなら日本の米を、野菜を卵を肉を食べたいと思います。ですから、農業は、そして農地は守られるべきだと基本的には思っています。
でも行政の後追いにはホトホト手を焼きます。
もう周りを住宅に囲まれてしまったような空き地や山間の元みかん畑で、耕作なんてとうの昔に放棄されて森林になっている、そんな土地でも転用許可を得なければならない場合がほとんどなのです。
これには時間と費用がかかります。およそ2ヶ月と10万円。
私は「土地を売りたいのですが、・・」と相談を受けるとすぐに調べるのが地目。もちろん街中なら他の事に先に頭が行きますが、ちょっと街を外れたらまず地目。
売主様は、「だって親父の代で止めてもう○○年も経つよ」とおっしゃるのですが、農地は農地。
そこからが艱難辛苦の始まりだったりするのです。「田」「畑」の1文字のおかげで・・・。
土地の売却による換金をお急ぎの場合、一般には最期の手段として、業者による買取りがありますが、この農地ではその手も使えないのです。転用許可に時間がかかるだけでなく、転用許可とは転用の計画内容まで縛るのですから、実際に家を建てるなどの行為をする人でないと、後々困ることになるのです。
まだまだ説明が十分ではないと思いますが、なんとなくはお分かりいただけましたか。
とにかく農地の売却には時間がかかるのです。あわてないように早めに業者にご相談ください。ただし農地取引は特殊な分野ですから、街中の業者では対応できないこともありますので、業者選びは怠りなくどうぞ。
2006.05.17 緊急事態には
前回からかなり間が空いてしまった言い訳そのものになってしまいますが・・。不動産取引に携わる業者は取引に当たっては相当の注意力とそれを支える集中力を求められます。まじめに仕事されていれば、ベテランといえども同様のようです。
私などベテランでないだけに、結構な緊張状態で取引の準備をします。
先ごろの取引でも、自分なりに十分な準備をして臨んだつもりだったのですが、緊急事態発生。
媒介業者としていくつか不十分な点を反省したのは今後に生かすとして、別のところに大きな落とし穴がありました。
契約と決済、引渡しをすべて一度で終わらせる「一括決済」を遠隔地で行ったのですが、そのスケジュールの最期に契約書に署名・押印となったとき、買主様が印鑑をお持ちになっていないことが分かったのです。
どうやら、私を信用してくださっての「おまかせ」気分が原因の見落としだったようです。お気持ちはうれしいのですが、ちょっと行き過ぎだったのかもしれません。
幸いにも、売主様が宅建業者だったので事なきを得ました。
不動産取引の際、ローンが関係しなければ、買主様は実印の必要はなく、認印で事足りるのです。それもなければ拇印でも無効にはなりません。
究極は自筆署名なら、それだけでも契約書は有効です。
でも、買主様がそんなことを十分にご存じないとしたら、契約は暗礁に乗り上げることも考えられます。
たまたま売主様が、業者でしたから、即座にＯＫ。
当然とはいえ、ホッとしました。
もちろん買主様には事前に文書で、ご用意いただくものを列記してお知らせしてあったのですが、結果から見れば私の不行き届きです。大反省でした。
こんなところで言っても仕方のないことですが、「買主様、そして売主様、至らない仲介でご迷惑をおかけして申し訳ありませんでした。」
こんな緊急事態に遭遇されることがありましたら、一般のお客様はどうぞ仲介(売主)業者の言葉に耳を傾けて、冷静に対処されるようお願いいたします。
まぁ、そうならないように、取引にかかわるすべての人方が注意するのが、あくまで基本です。
2006.04.16 誰を信じますか
生命保険に限らず、クレジットの契約など、どれだけの人が契約書の全文を読んでいるのでしょうか。おそらく全部読んで理解したうえで契約する人などほとんどいないでしょう。事程左様に現代社会の約束事は複雑になっています。
不動産業界では平成１８年１月４日から「不動産の公正競争規約」が全面改正･施行されました。この全文が私の手元に届いたのが４月１４日です。届くのが遅すぎる、と思うのは守る意思があるからだと自分では思っています。
けっこう大事な改正点もあるので注意して変えていかなければと思っていますが、それよりも、この改正でまたまた「重要事項説明」の内容が増えることになります。今まででもやり方によっては「重要事項説明」にかかる時間が６時間などという話を聞いたことがあるくらい、すみからすみまで網羅的に行なうと大変でした。
これは業者にとっては「説明したんだから後から文句言わないでね」という証拠作りのようになっています。ていねいにやればやるほど、聞く方は煙に巻かれることにもなり、大事な部分の理解につながるとは思えません。
不動産取引は「宅地建物取引取引業法」で主に規制されていますが、それと並んで「消費者契約法」にも縛られています。前者が細かな取り決めであるのに対して、後者は発想は単純です。
「消費者契約法」では<強い業者>は<弱い消費者>の不利になるような契約をしてはならないとしています。ですから、この法律を遵守して取引(取引の媒介を含む)する限り、消費者(個人の買主･売主)が不利になることは無いはずです。
私は「重要事項説明」では主にお客様にとって不利になる恐れのあることを説明します。なぜならお客様は気に入ったから契約しようとされているのですから、良いこと、つまり問題にならないことの説明など、誰にとっても重要ではありません。
このようなやり方でも「重要事項説明」には１〜２時間くらい要します。これは取引の当事者としてのお客様の最低の義務(権利)として我慢していただくとして、後は「消費者契約法」を念頭に置く私を信じていただければ大丈夫です。
お客様は生涯に何度も経験しない不動産取引ですから、誰を、何を、信じればいいのか分からない方がほとんどでしょうが、どうぞご自分の目と耳で信頼するに足る業者をお選び下さい。
2006.03.21 不動産流通機構
このところ春のせいか何なのか、ありがたいことに売却のご依頼が重なって多忙です。私共あおぞら不動産では、ご依頼いただいた物件は100%ルールどおりに「不動産流通機構」という組織のデータベースに物件登録します。
これは法的義務の場合と任意の場合がありますが、そこに登録することを通じて全国の業者に情報を提供し、多くの業者の先の多くのお客様にお知らせして早期の販売を目指すわけです。
ところが義務の場合ですら登録を怠っている業者が少なくないのです。なぜかと言えば、エンドユーザーへの販売も自分のところでやり、手数料を両方からいただこうとして情報を流さないのです。
このような業者に売却を依頼しますと、なかなか売れません。
当たり前ですね。
どんな業者でも自分のところに、そう都合よく物件にピッタリのお客様のあることなどめったにありません。だからこそ国の肝いりで「不動産流通機構」ができたのですから。
この機構が本当に活きるようになれば、不動産の流通は画期的に改善されると思います。
少なくともお客様にとっては。
参考までに、この機構への登録義務は、媒介契約が「専属専任」と「専任」の場合に生じます。
媒介契約を結んで10日たっても「登録証明書」が業者から送られてこないようなら、登録をサボっている可能性がありますから、確認された方が良いでしょう。
登録していないなら、媒介契約は即刻解除できます。
早くより良い業者に変えないと、いつまでたっても売れない、ということになりかねません。
<<参考>> http://www.chubu-reins.or.jp/sale.htm
2006.3.8 別荘の売却
食べる物、着る物にとどまらず、本当に人の好みは千差万別ですね。これは不動産にも言えることで、いわゆる日当たりや道路付け等の基本事項はともかくとして、雰囲気が重要なファクターとなる土地や建物の好みにも、10人10色が如実に表れます。
極端な例で言えば、森の中にすっぽり隠れるような住まい方をあえてする人すら有るくらいです。たしかに紫外線による建物の劣化は防げますが、それ以上に湿気が多くて傷むこと請け合いです。私個人としてはあまりおすすめはしません。
不動産との出会いは男女の出会いに例えられることがあります。この遭遇に運命が介在するのかどうかは私の知るところではありませんが、「出会い」であることは間違いありません。
出会って、そうしてお気に入りとなれば一緒になるわけですね。人と人も、人と不動産も。ところがその対象を他の人から見れば、全然魅力がない、ということも往々にして有るわけです。
これが別荘に特に多いのです。親が一生懸命手塩にかけて丹精してきた庭や建物も、子供の目から見ると何の魅力も感じられない、という例がかなり多いのです。
ずいぶん冷たい子供とも思うのですが、仕方がないですね。好みの問題ですから、強制することもできません。
特に親が高齢になってくると、もう管理もおぼつかなくなり、荒れ始めてしまいます。周りで見ていても気の毒に思います。人の一生にも限りがありますから、永久に思いのままにすることはできないんですね。
さて、どうしましょう。現実は段々と荒れていって、ついには相続の時を迎え、二束三文で処分するというケースが多いのです。でもあまりにもモッタイナイですね。なぜなら、自分の子供とは好みが合わないのかも知れませんが、他人さんの中には「欲しくて欲しくてしようがない・・」人もいるはずなんです。
土地や建物がまだ荒れる前に、魅力があるうちに、その望む人に売却するのが、なんといっても大事なことです。誰だって魅力の落ちてきたものには厳しい目を向けるものです。このタイミングを冷静に判断できる人は本当に少ないですね。
世の中の事柄を全て損得だけで考えるのも如何かとは思いますが、「欲しくない」実の子に相続させるより「欲しい」他人さんにお譲りすることは、間違いなく得を得ることになるだけでなく、結果としてどちらをも幸せにする、とても有意義なことではないでしょうか。
2006.2.17 包み隠さず
人間関係ほど難しいものはない、と思う人が多いようですが、中には思わない人もいらっしゃるようですね。うらやましい限りです。売却依頼をいただいて先日お邪魔したご夫婦からうかがった話には、あまり詳しくはお話できませんが、なかなかキツイものがありました。
定住されているこのご夫婦に、お隣の別荘の方が何かとクレームをつけてこられるのだそうです。逆なら分かるのですが、??。このご夫婦が穏やかな方だからなのかもしれません。
近隣関係、相隣関係というのはそれに配慮した民法の条文があるくらいですから、古来からの悩みの種だったんですね。私も他人事のように言えない立場でもあるので、よーく分かります。
ご依頼下さったご夫婦は、さりげなく、包み隠さずお話くださったので大変ありがたく承りました。これを隠して取引されますと、後から問題に発展することがあります。
ある程度のお年で経験豊富な方は、それなりの処しかたをお持ちですから、キチンとお伝えしておけばご自分なりの対処をされます。でも、中には余り上手でない方もいらっしゃいます。
購入されたお客様がいきなり、そのややこしい関係にはまり込んで不愉快な思いをされるなど・・・。
そんなことにならないよう、事前に状況をお伝えしておきたいのが、私たちの立場です。
やはりどんな場合でも、「ここを選んで良かった。」と言っていただくのが私たちのやりがいであり、喜びでもあります。後日お訪ねした際にトラブルのお話で暗いお顔を拝見すると、もう行かれなくなってしまいます。
私も難しい人間関係を調整できるかどうかは心もとないのですが、少しでも円満な関係に役立ちたいとの思いはありますから、直接言いにくい、等のことで間に入れるものならお役に立ちたいと思いますから、どうぞご利用ください。
そのためにも、売却のご依頼の際には良い話ばかりでなく、言いにくいことも、包み隠さずお話いただければありがたいと思います。
ついでに・・売却の際に業者から「告知書」を出すように言われたら、迷わず出しましょう。本当のことを伝えておけば、後から責任を問われることがなく安心できますから。でも、これを積極的に使用する業者は残念ながら少数派です。
2006.2.12 住まいへの愛情
以前にもこの場所で触れたことですが、少しでも有利な売却を望まれるなら、買ってくださる方に好印象を持っていただけるように手入をしましょう、というのが私の持論です。もちろん物件までが遠くて通えないとか、手が無いとか、いろいろな事情がお有りの場合には仕方が無いのですが、とかく、もう売るのだから、とばかりに手を抜かれる方が多いのも現実です。それでは買ってくださる方の評価が高くなろうはずもありません。
仕事がら私もいろいろなお客様とお会いするのですが、売却依頼を受けてお邪魔させていただいた今日のお客様には驚きました。
ご指定の物件に行ってみたら、なにやら職人さんがコンクリートを練っているではありませんか。工事中とは聞いていなかったので、??。まじまじ見れば二人のうちのお一人がすでに面識のあるオーナーさんでした。
聞いてみると、売るにあたって、アプローチを直しているのだとか。家に上げていただいてなお聞けば、「愛着と思い出のある家だから、今度使ってくださる方に気に入ってもらえるように手をかけているのだ」と。
正直、骨身を惜しまずここまでされるオーナーさんは初めてです。アプローチだけでなく、屋根や外壁の塗装までやりなおされ、なおかつ内部も別荘使用だったこともあり、とてもきれいですから、・・・うなるばかりです。
ここまでされれば、家も本望でしょう。そして、買主さんも納得ですね。おそらく同格の家よりは1、2ランク上の値段で売れることでしょう。今からご案内が楽しみです。
場所は伊豆の国市にある富士見ニュータウン内の一等地で、富士山と駿河湾の眺望が楽しめる素敵なこじんまりとした戸建住宅です。惜しむらくは道から上る階段が少し多めかなというところですが、苦になるほどではなく、十分に定住が可能です。
私共の物件情報のサイトには２、３週間後くらいにUPすることになると思いますが、それ以前でもご希望があればご案内いたしますので、ご連絡ください。この隠れコーナーのファンへのサービスです。
当店のこの春イチオシ物件をお任せくださったI様、ありがとうございます。Web上から御礼申し上げます。
2006.2.06 どちらを先に売るべきか
先日このようなご相談というか売却の依頼がありました。伊豆の同じ分譲地にかなり良い物件と、どう見てもほめにくい物件である土地を２区画持っているのだけれど、少しばかり入用になったので、どちらか売りたいのだと。
ご本人の口ぶりからは、急がないし、良い方はもったいないので、良くない方を売ってもらいたい、ようでした。
このケースの売主様の答えは未だいただいていません。でも、私は以下のように申し上げました。
言うまでも無くリゾート・田舎の土地は流通事情が大きく様変わりして、売れないものは本当に動かなくなってきました。
同じ分譲地内といっても傾斜度や眺望、そして雰囲気など、諸々の条件により、区画ごとの評価や人気は大きく異なります。ですから他人が欲しがるような物件は値段しだいで必ず売れます。でも他人が欲しいと思わない物件は価格をいくら下げても売れないものもあります。
この傾向は近年、年を追うごとに顕著になってきています。少子化の進展で、今後ますますはっきりとあらわれてくることは疑う余地はありません。
その上、地方ではまだ当分の間は地価が下がっていくと予測されています。そうなれば不人気の物件はいずれ処分不能になってしまいます。
ここまで申し上げた上でお尋ねしました。「２つの物件はいずれどちらかはお使いになるのですか。」
これに対するお答えは「多分、どちらも自分では使わないと思います。」
これで結論は明らかです。
どちらも売るべきです。いまさら買った当時のご自分を責めても始まりません。今どうするのが最善かを考え、選択すべきです。
ここで、売りにくい褒められない物件から先に売るのが常套手段ですが、これは間違いです。
地価が上昇局面なら正解ですが、現在は未だ下降局面です。
売りにくいものを市場に出しても簡単には売れません。というか、いたずらに時が過ぎていくだけで、売出し価格を下げても下げても、なかなか買い手は現れません。
そうこうしている内に時間の経過により、良い方の物件の価値も下がっていきます。もともとの価値(価格)が大きい物では、同じ下げ率でも、損の金額はこちらの良い物件のほうがより大きいのです。
総合的な損得をよく考えないと、知らないうちに大きな損をすることになってしまいます。
ですから、地価下降局面では、良いものから売るのが正解です。
また、このようなことを真剣に考えてくれる業者に売却を依頼しないと、ただ預かりっぱなしで、いつまでたっても売れない不幸な事態を招きますので、ご注意を。
2006.1.26 いずることのみ多かりけり
ここのところ調査が続いてます。一般的にはお客様からの話がある程度進んでから役所や登記所での調査をされる業者さんが多いのですが、私のところは物件を紹介しておいて、後から「あー、あれね。ダメでしたよ。家は建たないだって。」なんてお客様には言いたくありませんので、ほとんどの場合は先に調査をします。
一般の方から見れば当たり前のことだと思いますが、意外にも業界内では後からの調査が普通だったりします。でも、調査って、役所は基本的にはタダですが、登記所はご存知かと思いますが有料です。
一個の不動産の登記簿を見るだけで500円(今時珍しいバインダー式のBOOK庁の場合)かかります。今日の調査は土地が8筆に家屋が2筆。見るだけ10筆で、ハイ5000円なり。何でこんなに高いんでしょう、って思うのはどうしてでしょうか。
こういう費用は私たち業者はお客様に請求できないことになっています。こんな小さくもない調査費は全て経費です。成約になって手数料をいただく中から捻出するしかありませんが、調査した物件がすべて成約にいたるわけではありませんので。
田舎の物件は都会のものと比べると一桁とまではいかなくても圧倒的に小額ですから、田舎の不動産屋は基本的に儲かりません。そこらあたりもご理解いただけるとありがたいのです、と愚痴ってしまいましたね。失礼しました。
2006.1.5 今年こそは
新年を迎えると何かが変わるような気がしますが、それも以前ほどではないような気がします。お盆休みもお正月も単なる長期休暇の意味しか持たなくなったのではないかと思えます。それだけ日常が豊かになったことも事実ですから、あながち否定はできないでしょうが、ちょっぴり寂しさも覚えます。さて、今年は、今年こそは・・、と考えるのもこの時期ですが、すぐに行動に移さないことには、2.3.4月と月日が経つうちに、またもや12月がやってきてしまいます。人間の悲しい性、と言えなくもありませんが、困ったものです。かく言う私にも毎年沢山の困ったものがありますが・・。
昨年は景気回復が本物かと、期待された年でしたが、さて如何でしょう。株価や企業の業績などを見ると認めても良いとも思えます。しかし、それを支える個人のレベルでみると、いささか心細い感もあります。
識者の多くが言うまでも無く、格差社会が本格的に到来しつつあり、いろいろな部分で２極分化が進んでいます。つまり経済的に余裕の無い階層の人が増える反面、多くの富が一部の人に集中するようになって来ています。
不動産においても、都心の一等地の事業用地は価格が上昇し、住宅地も一部の高級住宅地では明確な値上がりに転じたのが2005年でした。2006年もこの傾向は変わらないでしょう。
それでは、地方はどうでしょう。
残念ながらたいへん弱いのが2005年の実態でした。また、2006年もこの傾向は変わらないでしょう。
なぜ波及してこないのか。
現在の不動産ミニバブルは十数年前のバブルとは明らかに様相が違います。以前のバブルでは日本中の不動産が値上がりしたのです。企業も個人も、その多くが踊ったのです。意識したかどうかは別にして。
ところが現在のミニでは利益を生み出せる、あるいは希少な、などの投資価値のある物にのみ資金が集中し、その結果の値上がりなのです。だから地方の、そしてリゾートの不動産は買われないのです。利用価値はあっても投資価値がない物には実需しかありませんから。
その実需たる個人の取得者の財布は今後も軽くなる心配が政策で用意されているのです。これでも値上がりを期待するとしたら・・・・・。ちょっと適当な言葉が浮かびません。
今年こそは「使わない人」から「使う人」へ不動産をお譲りください。
あおぞら不動産がお手伝いさせていただきます。
本年もよろしくお願い申し上げます。
2005.12.22 欲より理性
耐震偽装に揺れる建築業界ですが、なかなか根が深いようで、行き着く先はいずこに。簡単に言ってしまえば、競争原理で物事が動く社会ですから、このようなリスクは常につきまといます。こと建築に限らず、たとえば激安の食品を口にする以上、不安のある食品であるとの覚悟は必要なのではないでしょうか。それにより何かが起きたからと言って厚生労働省に責任の全てを持っていくのはいかがかと思います。
「構造改革」という耳障りの良い路線を国民の多数が支持している以上は、検査を民間にゆだねた結果の負担や危険も国民が甘受するしかないことになります。これが民主主義の基本原則でしょう。
先日も売却の査定依頼をいただき、ちょっとメンドウな物件だったので、役所に問合わせ、返事を待って数日かけて調査し、販売戦略を練り、後日ご報告と提案を行ないました。
結果は残念ながら、媒介契約を他社と結ばれたようです。このような場合、私は物件の不利な点も率直に申し上げ、プラス面も正当に評価し、売主様のご判断を仰ぐことにしています。その結果、後々トラブルが生じない範囲で可能な限り高価に売却できるよう努めています。
しかし、このような正直なやり方ではお気に召さない売主様も少なくありません。「とにかく高く」「余計なことを調べると安くなるから詮索するな」「問題は貴方がなんとかしなさい」・・。
たしかに不動産価格が低迷していますから、買った時より大幅に低い価格で手放されるのは釈然としないお気持ちはよーく分かります。
でも、無理が通れば道理が引っ込む、という言葉があります。
欲をかきすぎて、それが実現したとしても、それは一時的なものに終わるでしょう。それが耐震偽装に関係した業者達と購入者です。この世に安くて良い物はほとんど無いのです。
売却にあたっても、現実を直視し、そこからスタートしなければ、結局は買っていただくことはできません。お買いになる方も、まだ下がるかもしれないという状況の中で自らリスクを背負ってお買いになるのですから。
大切な資産である不動産を売却されるのであれば、相応の判断で依頼先の業者をお選びになるのが当然です。欲をあおる美味しいセールストークにのってしまうのか否か、ある意味、そこが成功と失敗の分かれ目です。これも自己責任のきびしい世の中なんですね。
2005.12.16 不動産の売買は元気な内に
昨日は東京の物件の決済に行ってきました。建物を解体して更地渡しの案件でしたので、契約から3ヶ月ほどかかりましたが、買主側の東京の業者さんが全て仕切ってくださったので、実務上は楽をさせていただきました。ところが、売主側業者の私も結構気をもむ場面が多くありました。
90歳代と80歳代のご夫婦が所有し、賃貸に出されていた物件を売却されたのですが、「ご主人が軽度の認知症」「遠隔地にお住まいで、ご本人が契約の場に出席できない」「権利証が無い」「登記簿上の住所と現住所が変わっていて、つながらない」「本人確認の身分証明書類が無い」「印鑑証明などの書類を取得するのに時間がかかる」等々。
それよりなにより一番の気がかりは、ご本人や子供さん方には言えませんでしたが、決済までの3ヶ月間に、所有者のお二人の命に何らかの変化があったら・・、ということでした。取引そのものは承継されるので、基本的には問題は起きないはずですが、事実上は相続(人)に関係してくる可能性があるので、ややこしいことになりかねません。
この物件はそもそも媒介での売却を念頭に話を始めたのですが、どうも時間をかけていると何か起きそうとの判断から、売主様の了解の上、第三者である業者の買取りの方法をとることにしました。(現に3ヶ月の間に認知症はかなり進行が見られました)
通常なら媒介と買取の価格差に売主様が納得されない場合が多いのですが、今回はたまたま媒介査定と遜色の無い買取価格提示があったのでスムースにことが運びました。それでも単純比較で媒介と比べて坪単価で10万円くらいは損をした感は否めません。70坪ほどの土地ですから、700万円ほどの損をした可能性があるということになります。
もちろん不動産の価格は変動がありますし、タイミングが原因の損得もありますから、一概には言えませんが、やはり売却するにはある程度の時間的な余裕は有ったほうが良いのは当然です。
そんなことから言えるのは、所有者ご自身がお使いになっている以外の、なおかつ所有者亡き後は不要となる不動産は、ご自分たちの手で処分される方が良いでしょう、ということです。
ご存知のとおり、相続にあたっては、不動産の方が評価上は有利ですが、そのことのみに目を奪われていると、保有経費や売却時の諸事の負担、そして取引上のマイナスなどを忘れがちです。
ご自分の物は元気な内に自らの手で後々メンドウの無い形に変えて次世代に引き継ぐというのがスマートな在り方と言えるのではないでしょうか。
2005.12.10 もったいない
物件調査で西伊豆に行ってきました。以前は土肥町でしたが、今は伊豆市。以前に南伊豆町に住んでいた折には、都会へ出るルートは主に西ルートを利用していましたので、ちょくちょく伊豆の西海岸を通りました。
ところが、伊東に住んだらトントご無沙汰で、思い起こせば・・・、20年近く西へは行っていなかったのかもしれません。浦島太郎のようです。
でも変わった事と言えば、コンビニと量販店が何店か出店したことくらい。相変わらず良い所です。
南伊豆に居た頃は「伊豆は南へ行くほど美しい」というキャッチコピーを考案して宣伝に使っていました。でも、本当は南だけでなく、西も美しいのです。
残念ながら、美しいことの対価も少なからず高価で、その不便さは否めません。農業や漁業の衰退とともに、産業の乏しい地域ですから、生産する(稼ぐ)必要のある人には暮らしにくい場所になってしまいました。
でも、それでも自然は美しいし、人は都会とは違います。
小さな小さな漁港で行き会った現地の元お嬢さんと話をしてきました。
岸壁に板切れを置いてタカッパのコケラを落としていた彼女が、ワタを海面に捨てると、上空で待ち構えていたカモメが急降下してくわえ、去っていきます。
国道からこの漁港に至る道沿いに耕作放棄された畑があちこちにあったので、「もう使わないのですか」と水を向けると、高齢化し、商売にもならない農業はできない、とのことでした。
たしかに先祖伝来の貴重な土地でしょう。簡単に手放せないのは重々分かります。
でもモッタイナイです。ただカヤを生やして打ち捨てておくのは。
たしかに売ってもそれほどの金額にはならないかもしれません。でも、土地は使われれば生きます。
ご先祖様も農業が成り立ちにくくなっている現状をご存知ならば、お怒りになられることも無いでしょう。
「欲しいと言う者がいるなら譲ってやれ」と寛大に思ってくださるのではないでしょうか。だって仏様ですから。
地域の活性化は暮らす人が増えることなしには有り得ません。土地を手放すことは地域のためにもなることです。
もし、こんな土地をお持ちの方、「譲ってもいい」とお考えの方がいらっしゃいましたら、どうぞご一報ください。ご希望の方との縁結びをさせていただきたいと思います。
伊豆半島内ならどこへでも伺います、ご連絡お待ちしています。
2005.12.06 驚きの低燃費
不動産屋と聞くと「アブナイ人」か「お金持ち」と思われる方もいらっしゃるようですが、恥ずかしながら、どちらにも縁の無い私です。きわめて普通の神経と財布ですから、私が乗っている車は中古で買ったプリウスです。結果として環境にやさしいことができれば尚けっこうですが、そもそも選んだ理由は低燃費です。
これがちょっとビックリの期待通りの低燃費です。高速だと20km/Lを割りますが、通常は20km/Lを超えます。数字で検証するまでも無く、ガソリンの補給頻度が減ったのを実感できる程ですから。
初期型ですが、室内が狭いかな、ということと、加速のパワーが足りないことは否めませんが、贅沢を言わなければちゃんと走ってくれます。
加速が足りないのは事実なのですが、逆に急加速はしなくなりました。なぜなら、急加速時の燃料消費の激しさをビジュアルに数字でも知らされるので、アクセルを目いっぱい踏み込むことがモッタイナクテできなくなりました。
そんなトロトロ走りは回りにご迷惑様かとも思いますが、２１世紀はこんな走りが主流になるのかもしれませんね。どのみち高齢者が増えてモタモタドライバーが増えることもありますから。
まぁ、若い人には不完全燃焼の車かもしれませんが、そう、５０歳代からはこんな車がちょうど良いのかもしれません。トヨタという会社を諸手を挙げて賞賛する気持ちにはなれない部分がありますが、PRIUSは良し。
かく言う私の不肖の息子はハイオクガソリン撒き散らして走るスバルのレガシイなんぞに乗っています。生意気言うなら、少しは環境に配慮したら〜。自営のオヤジと違って、ボーナスのもらえる独身貴族にはかないませんな。
2005.12.03 売ってしまえばオシマイ、ではありません
とある物件の調査をしていたところ、大変な事にぶち当たってしまいました。その物件は１０年以上も前に農地転用を停止条件に売買され、無事に転用許可が下りて買主さんのものとなりました。
ところが農地転用の許可条件である建築がなされないままに月日が経ち、結果的には建てることなく転売することになったのです。これだけでも少々ケチが付くところなのですが、実はもっと大きな問題が隠れていたのです。
なんとこの土地には接道が無かったのです。たしかに車の通れる道が土地に接していて、一見すると、建築可能な２項道路に見えます。でも、この道では本日現在は家が建てられないのです(今後の推移により建築可能になる可能性がゼロではありませんが)。
私は、自分がかかわる物件については他業者さんが調査済みであっても、少なくとも重要な事柄は必ず自分でも確認します。その調査で浮かんだ事実なのです。
たまたま前の持ち主が建築をしなかったので、事実が発覚しなかったのです。購入後すぐに建築しようとしていれば、当然その時点で役所からダメが出ていたので、当時の売買は契約解除になっていたでしょう。
話が長くなるので省略しますが、このケースでは当時の媒介業者の責任が問われると解釈するのが相当ですが、今さら無理でしょう。時間が経ちすぎていますから。
これは業者の調査ミスですが、後から責任を問われるという意味では、実は売主さんにも同様のことが起こり得るのです。
端的な例は、「自分に都合の悪いことは黙っている」ということです。つまり価格が下げられるような情報を意図的に買主や業者に伝えない場合です。
一昔前なら、「もう契約して、引渡も済んだんですから・・」で逃げられたことも、今は売主責任が追及されることが往々にあります。
やっと片付いたと思って、売ったお金を転用した後で既に現金が無くなっている時に「返してください」なんてことになると一大事ですから、少々安くなっても、くれぐれも業者には本当のことを言っておきましょう。これを書面で残しておけば、後は業者の責任です。
そういう意味では、何も聞かない、ロクに調べもしない、という業者は要注意です。
そのときは「なかなか物分りの良い人・・」と思われるかもしれませんが、後が怖いですよ。
2005.11.26 こだわりの建物
仕事がら建物を見る機会はたくさんあります。工法や意匠により一つ一つに個性のある建物を見ていると、あきることがありません。昨日はログハウスばかりを既築、新築、建築中あわせて5棟ほどみて回りました。
一般住宅としてはあまりなじみの無いログハウスも、リゾート(田舎)の伊豆には珍しくありません。私も個人的には憧れがあります。建築費も安くはありませんから贅沢品とも言えます。
ログハウスといっても古来のハンドカットの横積みのログハウスではなく、ポスト&ビームという、在来の軸組み工法に似たスタイルが最近の主流となっています。そのせいで居住性は改善されましたから、普通の方が住宅建築の選択肢に入れても良い状況になっていると思います。しかし、建物の個性と自己主張が相当に強く、好き嫌いの分かれることも事実です。
このようなログハウスに限らず、素材では対極にあるコンクリート打ち放し等の個性的な建物は、お売りになる際には、好んでお建てになられたオーナーさんは「○千万もかかったんだから・・」とおっしゃるのですが、その思いを反映した価格で売り出すと、相当苦戦することになります。
もちろん、お好みの合う方に気に入っていただければ売主様のお考えになった金額で売れることも無いではありません。しかし、そのような例は多くはありません。ある意味当然ですね。変わっているんですから、誰にも好まれて「買い手が競合する状態」にはなりにくいのです。
その少ない出会いのチャンスを得るためには、広く買主様を探索するためにインターネットを利用し、そして、常に生まれる新たな購入者候補を待つ時間を多くする必要があります。
ですから、有利な販売のためには「お金が必要になってから」ではなく「その少し前から」売却に着手されることをおすすめしています。
2005.11.23 売るための不動産は「商品」
昨日は素晴らしい土地を見せていただきました。土地家屋調査士の先生からご紹介いただいたお客様からのご依頼で売却物件の調査に赴いたのですが、息を呑むような絶景、と言っては大仰に聞こえますが、少なくとも私は・・・感想の言葉がすぐには出ませんでした。伊東市にはいくつかの漁港がありますが、その一つ川奈漁港を眼下に見下ろす斜面の元みかん畑。周囲は既に古くから別荘が立ち並んでいた所ですが、現在はその別荘族さん達が定住し、落ち着いた住宅地となっています。温泉も引き込めるので人気の地区なのですが、唯一の難点は道が狭いこと。
でも、それよりなにより、絶景なのです。海が見える土地は伊豆の東海岸にはイッパイあります。でも、その多くは水平線がチラッと見える程度です。ところがこの土地からは近すぎず、遠すぎず・・・まさに絵のような風景が居ながらにして楽しめるのです。
ということが、業者である私にはわかりますが、現状はみかんの大木や雑木にさえぎられて、土地内からはみることはできません。やぶになっていて、周囲を歩くことがままならない部分もあります。このままの状態でも買えるのは業者だけです。
私たち業者にとっては買ってくださるお客様は当然にお客様なのですが、お売りになる方も大事なお客様なのです。ですからお売りになるお客様にも、あまり強いことは申し上げにくいのです。特に、手放されるお気持ちを考えると、「売り物なんだから・・」という言葉は、事実ではあっても使いにくいのです。
でも買われる方の立場に立つことが有利な売却につながることは、言うまでもありませんね。キレイにした方が印象が良くなり、高く売れるのは紛れも無い事実なんですから。
ただし、手入れをするにはお金がかかります。建物のリフォームなどで多額の先行投資をしてしまうと、マイナスになってしまうこともありますから安易にお勧めすることはできません。
しかし、草を刈ったり、木を伐る程度はほぼ間違いなく回収して余りある効果があります。ましてや、散らかっているものを整頓したり、ちょっと雑草を抜くなど、ご自分でできることもあります。
たしかに、「売ってしまえばヒトの物」ですが、上手に売るには商品を磨く努力を惜しまないことですね。
2005.11.19 外資によるミニバブル
昨日、お付き合いのある東京の業者さんが私どもの山の中の事務所を訪ねてくださいました。それだけでもありがたいのですが、いろいろと興味深いお話をお土産に置いていってくださいました。東京の不動産バブルのことが中心。只今現在、東京では外資がなだれ込んできて、沸騰しているのだそうです。
その方の会社で外資会社のバイヤーさんを売り出し価格６億円沖縄のホテル物件に案内したら、「こんなんじゃ小さくてダメ。隣のホテルが良い !!!」とのたまったのだそうです。そのホテルは売り物件でもなんでもなく、時価評価はおよそ１００億円なんだそうです。
こんな話がありながら、実はそれらのバブルを主導する人たちも引き時を既に計っているそうです。何しろ実需に基づく取引ではなく、あくまで投機ですから、最後にババをつかんだら悲惨な目に会うのは必定ですから。
こんな取引に引きずられて、都内では住宅地にまで地価上昇の波がヒタヒタと迫っています。でも、ここで勘違いしてはいけません。
本当に地価上昇が都市周辺や地方にまで、そして全国津々浦々にまで広がるのか言えば、これは「ノー」と言わざるを得ません。
なぜならここしばらく続いてきた景気回復が企業経済に集中していて、広く個人レベルにまでは到達していないこと。また、会社も個人も勝ち組が恩恵に浴しているに留まっているからです。
そして、今後予想されている個人への負担増が再び景気を冷え込ませる要因として、すぐそこに控えているからです。
無用な悲観もおろかなことですが、根拠なき楽観はもっと悲しいことです。
残念ながら、伊豆の不動産はまだ価格下落がつづいています。
「ご不要な不動産は早期に売却される方が良いでしょう」という私の主張は引き続き有効なようです。
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